Продажа и обмен приватизированной квартиры

Оглавление:

Продажа приватизированной квартиры, если собственник один
Продажа доли в приватизированной квартире
Обмен приватизированных квартир

Приватизированное жилище становится частной собственностью, поэтому излишним становится вопрос, можно ли продать приватизированную квартиру. Можно – и не только продать, а и обменять, завещать, и даже подарить.

Продажа приватизированной квартиры, если собственник один

Наиболее легко продать приватизированную квартиру, если у неё единственный собственник.

Необходимые документы для продажи приватизированной квартиры

Документов потребуется довольно много, и перед непосредственной продажей лучше справиться у нотариуса касательно полноты предоставляемого списка:

Свидетельство о регистрации права собственности в госреестре.
Документ, подтверждающий право на жильё.

Кадастровый паспорт.

Выписка из ЕГРП.
Технический паспорт.
Справка из ЖЭК, подтверждающая, что все прописанные ранее в квартире жильцы сняты с учёта.
Разрешение супруга, заверенное нотариусом, на проведение сделки.
Справки о полной оплате коммунальных платежей.
Идентификационный код и паспорт хозяина.
Экспертная оценка недвижимости.

Оценка стоимости жилья

Нужно определиться с ценой продаваемой квартиры, для чего можно проанализировать стоимость аналогичного жилья, приводимую в прессе и Интернете. Усреднённую величину разных предложений и целесообразно выбрать в качестве цены.

Реклама квартиры

Сделайте около десятка хороших фотографий квартиры, после чего разместите их на как можно большем количестве (минимум 30) соответствующих популярных сайтов и подайте объявления в несколько газет. Ваша квартира автоматически попадёт в базу агентств недвижимости. Её продажу разумно доверить специалисту, причём необязательно заключать с ним эксклюзивный договор и платить до 10%. Агент-частник с удовольствием возьмётся за продажу вашего объекта, если вы письменно предоставите ему право на эксклюзив. А комиссию он может получить только с покупателя после реализации сделки. Хотя в большинстве случаев процент от сделки платит и продавец, и покупатель.

Завершение сделки

Договор о продаже заверяется у нотариуса. В случае если квартира была в собственности не более трёх лет, необходимо уплатить подоходный налог со сделки – 13%. Существуют, правда, планы изменить налоговый кодекс так, чтобы владельцы единственного жилья при продаже освобождались от уплаты такого налога, независимо от того, сколько они владели жильём.

Продажа доли в приватизированной квартире

Более сложен вариант продажи приватизированной квартиры, когда у недвижимости несколько собственников. Тогда, чтобы продать свою долю, нужно прежде выделить её через суд в натуральном виде. Если планировка жилья это сделать позволяет, то на ваши «метры» выдадут кадастровый паспорт, и вы сможете их беспрепятственно продать. Но часто долю невозможно выделить в натуре, тогда за месяц до совершения сделки вы обязаны уведомить о ней всех соседей, поскольку у них есть преимущественное право на выкуп вашей доли. Но если все соседи дали письменный отказ на выкуп, то вы вправе продать свою долю.

Продажа доли приватизированного жилья

Нужно оценить стоимость своей доли. Хотя такая оценка и субъективная, но нужно иметь в виду, что проданная отдельно даже самая большая часть квартиры будет существенно дешевле, чем квартира, проданная целиком.
Совладельцев нужно письменно уведомить о намерении продажи своей доли, указав там запрашиваемую цену и условия продажи. Согласно закону, они должны в месячный срок принять решение: письменно отказаться от права выкупа или выкупить продаваемую долю.
Отказы совладельцев нужно нотариально зарегистрировать, чтобы они в дальнейшем не могли оспорить сделку.
Договор покупки можно составить самостоятельно, скачав из сети типовой бланк и заполнив его. Можно за определённую плату воспользоваться услугами юриста. В договоре должны присутствовать описание доли, её стоимость и порядок расчёта за неё.
Переход права собственности должен быть обязательно зарегистрирован у государства.

Лучше всего при оформлении договора купли-продажи прибегнуть к помощи государственного нотариуса, как непредвзятого лица. Нотариус также может проконсультировать относительно состава пакета документов, необходимого на первом этапе продажи.

Обмен приватизированных квартир

Улучшить свои жилищные условия можно разными способами. Одним из наиболее распространённых из них давно является купля-продажа. Но ещё относительно недавно, до начала массовой приватизации жилья в России, основным методом улучшения условий проживания был обмен квартир. Сейчас, когда почти всё можно купить и продать, обмен приватизированных квартир уже не настолько популярен, но, тем не менее, он иногда востребован родственниками, желающими поменять свои метры и узаконить эту сделку. В нынешнем законодательстве не сказано, как разменять приватизированную квартиру по-родственному, для этого не предусмотрено каких-либо льгот. Из этого следует, что заключаемый между родственниками договор мены подразумевает за ними точно такие же обязанности и права, как если бы они таковыми не являлись.

Договор обмена с точки зрения налогообложения не отличается от договора купли-продажи (согласно статье 567 ГК России). Передающая сторона здесь рассматривается в качестве продавца, а получающая выступает в качестве покупателя.

Налог при обмене приватизированного жилья

Согласно Налоговому кодексу РФ (статья 217, пункт 17.1) сделка по обмену жилья, находившегося более трёх лет в собственности, налогообложению не подлежит. При этом неважно, каким образом теперешний владелец стал обладателем этой собственности. Если же собственник владеет жильём менее трёх лет, то полученный от мены доход облагается 13%-ным налогом, то есть фактически подоходным налогом. Однако есть в законодательстве послабление для объектов недвижимости, стоящих менее одного миллиона рублей – они освобождаются от уплаты данного налога. Таким образом, получается, что владельцу недорогой (до миллиона рублей) квартиры, которой он владел менее трёх лет, в случае её продажи вовсе не придётся платить налога на недвижимость.

Для более дорогих же объектов применяется следующая схема налогообложения (стоящих, например, 5 миллионов рублей): из этой суммы вычитается миллион, освобождаемый от налогообложения, а с оставшихся 4 миллионов и удерживается 13%-ный налог.

Документы для обмена приватизированных квартир

Поскольку с юридической точки зрения родственный обмен ничем не отличается от обычной сделки купли-продажи, а иногда и осуществляется по тому же механизму, то в случае обмена жилья потребуется такой же комплект документов, как и при продаже. В него входят:

Правоустанавливающий документ, который подтверждает право продавца на конкретную жилую собственность. Такими документами могут быть договоры купли-продажи, дарения, мены, а также документы, получаемые собственниками при приватизации квартиры.
Свидетельство о регистрации права на собственность в государственном реестре.

Кадастровый паспорт на квартиру, выдаваемый бюро технической инвентаризации. Справку об оценочной стоимости объекта можно также получить в БТИ, эта справка потребуется при оформлении договора у нотариуса.
В Едином информационно-расчётном центре следует получить такие документы: копию финансового лицевого счёта и выписку из домовой книги. Вместо них иногда выдаётся «единый жилищный документ». В небольших населённых пунктах следует обращаться в паспортный стол, который отвечает за территорию, где находится недвижимость.
Форма 9 (справка о зарегистрированных в квартире жильцах).
Паспорта участников сделки.
Свидетельство о браке или его расторжении.

Перед заключением любых сделок, относящихся к недвижимости, нужно заручиться согласием второй половины. Если квартира приобреталась во время супружества, но брак был расторгнут не дольше, чем за три года до сделки, то согласие бывшего супруга и в этом случае необходимо.

Согласие оформляется как письменное заявление, оно потребуется как при приобретении, так и при отчуждении недвижимости. Согласия супруга не потребуется лишь при таком обмене, когда жилище было приватизировано, получено по наследству или в дар одним из супругов. Это же справедливо и для заключивших брачный контракт супругов, поскольку в нём собственность на недвижимость предусмотрена единоличная, а не общая.